区政协工委特聘联络员 孙妙福
最近区政协工委特聘联络员浦沿组成员对浦沿街道涉及村级三产留用地开发项目的九个村和社区进行走访调研，从掌握的资料和情况来看，浦沿街道村级三产留用地开发工作取得了一定的成绩，但也存在一些问题和困难。现将调研情况及有关建议报告如下：
一、浦沿街道村级三产留用地开发的现状
近年来，浦沿街道村级留用地开发在区委区政府和街道党工委坚强有力的领导下，按照“集体经济发展促稳定，老百姓富裕保稳定”的要求，工作开展中不回避矛盾，不掩盖问题，不断摸索与实践，浦沿街道村级留用地开发步伐稳健迈进。现有三产留用地684亩，规划布点主要集中在西浦路、滨文路、火炬大道等主要交通要道两侧。现已农转用报批410亩，完成开发 35亩，正在建设57亩。其中已完成招商工作的有岩大房文苑大厦：年租金752万元；杨家墩商汇大厦：已收到预付金3000万元；新生综合大厦：年租金636万元。冠二永丰大厦、岩大房文信大厦、浦联谷峰大厦、东冠东瑞大厦等进入项目立项、方案设计、施工图设计等不同的阶段。岩大房文信大厦和浦联谷峰大厦即将开工建设，东冠东瑞大厦正在拆迁交地中，山二、联庄和冠一目前加紧留用地的规划调整及农转用工作。浦沿街道村级留用地开发基本采用自行开发模式。
二、浦沿街道村级三产留用地开发过程中存在的问题和迫切需要解决的难点
1、资金筹集压力不小
浦沿街道村级留用地开发立足于为高新企业、高教园区和高档住宅区配套服务，建设定位坚持高起点、高品位、成规模，因此，建设成本动辄上千万元，甚至超亿元，各村、社区申报的几个项目成本测算基本都过亿元。大的项目如杨家墩江南商汇大厦面积达8万平方米，仅建设测算资金就需3个亿。规模小的如冠二社区永丰大厦，项目用地10亩，测算资金7000万元左右。从已规划项目情况看，大多数村（社）集体经济薄弱，可支配资金较少，项目启动资金缺乏是制约项目推进的首要因素。
以冠二社区永丰大厦为例，项目用地10亩，农户拆迁6户，其中村集体需承担征迁成本和农转用报批规税费约700万元（村集体支付征迁成本每亩60万元和农转用报批规税费、其他做地成本每亩约10万元，平均每亩支付70万元），其余由区政府托底。同时10亩地协议出让以六级土地基准地价486元/平方米为准，还需承担186万元成本；该地块3.5容积率计可建设2.3万方建筑，总建设成本约7000万元左右，相对于目前冠二社区的集体经济实力，建设资金筹集压力较大。
2、规划布点有待完善
留用地规划定点在规划局的努力下，在征求各村意见的基础上，虽经过了适当调整，但因村域及现状的区别，仍然存在以下矛盾：一是因留用地块的土地位置及拆迁量的不同导致开发收益、开发成本不平衡；二是留用地规划变动大，在规划地块与市、区重点建设项目冲突时，要服从大项目。如彩虹快速路建设需要，滨文路两侧留用地面积缩小，使涉及的冠二、冠一、山二等村（社）留用地规划落点需进一步调整；三是个别布点地块拆迁量大、涉及到拆迁户多，拆迁难使留用地项目推进困难重重。
3、功能定位有待明晰
由于浦沿村级留用地开发模式基本实行自行开发，须在建成后才能进行招商，建设前期的楼宇设计功能定位较难把握，该问题已经成为村级项目自行开发的共性问题。以岩大房文苑大厦为例，项目建设初期功能定位为写字楼，招商后部分改为酒店，后期涉及使用功能改变的问题，以致商户在办理相关手续中碰到很多困难。
4、报建人才有待加强
各村、社区在规划制定、项目报批及建设中，都是临时抽调人员兼职项目建设，不能全身心投入工作，又没有专业的政策知识，工作开展思路不清，流程不明，不能有序推进，严重影响工作开展和项目进度。
三、村级三产留用地开发下一步工作的对策和建议
对于三产留用地开发过程中存在的问题和困难，建议从三个层面探索解决思路：
1、区级层面要领导重视，保障有力
一要加强政策配套，建议出台村级三产留用地开发项目税费减免政策，把村级三产开发扶持内容纳入区级经济激励政策，将留用地项目报建中的所交规费区留成部分全额返还所在村（社区），帮助村社降低项目开发成本，有利于形成三产发展的良好氛围。二是可从区住建、国土、发改、商务等区级职能部门抽调专业人员，全程帮助和参与村级留用地的规划落点、方案设计、对外招商等环节，使留用地的开发更科学有序。同时建议制定项目报建的审批流程，使报批流程有章可依；三要尽可能提高村级三产用地容积率，以节约土地，降低开发成本。
2、街道层面要因地制宜，服务到位
一要加快征迁进度，不断完善村、社区留用地规划区周围环境的配套。二要积极帮助村、社区筹集资金，多渠道多形式的融资，建议设立三产留用地开发基金，确确实实帮助村、社区解决开发资金短缺问题。三要做好招商工作，把好招商关。积极通过媒体、网络等平台，畅通信息发布渠道。企业进来后的登记、注册等服务工作也需及时跟进。
3、从村、社层面要培养骨干，民主决策
一要把三产开发作为长期性工作，在换届选举和人员配置上，要把懂项目审批和经营理念的人才引进和充实到二委班子中，加强村、社区的村级留用地规划、立项报批、招商的力量。二要盘活现有资产、资金，已完成股份制的可以用村民参股的形式，充分利用各种资金来源。三要积极做到民主决策，程序规范，重视留用地项目建设中的细节工作，涉及土地农转用、项目开发模式、功能定位、招投标、重大变更等事项均提交村民（居民）代表大会征求意见，畅通村（居）民了解项目建设信息的渠道，取得村社群众的广泛支持。
